Note : cet article a été mis à jour en novembre 2023, suite à l'adoption d'amendements aux articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec à travers le projet de loi 31 (2023).
Depuis l’adoption du projet de loi 16, on entend beaucoup parler de l’étude du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Ce sont, sans contredit, deux nouveautés plus majeures introduites par le projet de loi 16.
Ce dernier prévoit que tous les syndicats de copropriétés devront faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel du bâtiment, et ce, de façon périodique. Bien que cette obligation ne soit pas encore en vigueur (elle le sera 3 ans après l’adoption d’un règlement qui devrait se faire en 2024), beaucoup de copropriétés ont pris de l’avance et ont déjà fait réaliser une étude, ou encore, ont demandé des soumissions pour avoir une idée des frais associés à ce service professionnel afin de les prévoir dans leur budget.
Bon nombre de petites copropriétés, qui représentent au moins 80% du parc de copropriétés au Québec, sursautent lorsqu’elles prennent connaissance des frais associés à une étude de fonds de prévoyance. En effet, le coût pour faire réaliser une étude, lorsqu’on la ramène au coût par porte ou unité, n’est pas à l’avantage des petits immeubles.
Dans cet article, nous tenterons d’expliquer d’expliquer ce phénomène et d’explorer les solutions possibles.
Les petites copropriétés sont-elles réellement désavantagées au niveau des prix ?
La réponse courte : oui, mais il faut faire des nuances.
Si on catégorise les copropriétés en trois groupes, soient les petites, les moyennes et les grandes, une petite copropriété va généralement payer moins cher pour son étude du fonds de prévoyance qu’une moyenne ou une grande. Là où le bât blesse, c’est quand on répartit le coût de l’étude sur le nombre de copropriétaires. En général, le coût par porte ou par unité d’une étude de fonds de prévoyance d’une petite copropriété est beaucoup plus élevé que pour une moyenne ou une grande.
Voici un petit tableau pour illustrer cette réalité :
*prix et noms fictifs, mais représentatifs du marché actuel
Dans cet exemple, on peut constater que le prix de l’étude est globalement moins cher pour une petite copropriété, mais quand on le ramène à un coût par porte (ou par copropriétaire), on constate que chaque copropriétaire paiera beaucoup plus cher. Dans cet exemple, pour que la petite copropriété paie le même prix par porte que la moyenne, il faudrait que le coût total soit de 1333$ !
Pourquoi y a-t-il un tel écart ?
Pour comprendre ce phénomène, il faut comprendre les étapes de réalisation d’une étude du fonds de prévoyance.
Dans le cadre d’une étude du fonds de prévoyance, tout professionnel devra, au minimum, réaliser les étapes suivantes (à moins que certaines aient été réalisées dans le cadre de l'élaboration d'un carnet d'entretien) :
Dresser l’inventaire des éléments qui composent les parties communes (généralement en suivant la norme de classification Uniformat II) ;
Pour chaque élément, identifier les remplacements et réparations majeures prévisibles sur le long terme ;
Pour chaque élément, estimer les échéances et les coûts de ces interventions ;
À partir des coûts et échéances des travaux, préparer des scénarios de contributions au fonds de prévoyance qui permettront à celui-ci de toujours être suffisant pour payer les interventions majeures prévisibles.
Le facteur principal qui influence le coût d’une étude de fonds de prévoyance, c’est le nombre d’éléments qui composent les parties communes de l’immeuble. Plus il y a d’éléments, plus le professionnel mettra du temps à les inventorier et à les analyser pour identifier les remplacements et réparations majeures et faire des recherches de coûts pour ces interventions.
Est-ce que le nombre d’unités a une influence sur le prix ?
L’étude du fonds de prévoyance ne s’intéresse qu’aux parties communes, donc le nombre d'unités n’est pas un facteur comme tel. En réalité, le nombre d’unités n’est qu’un indicateur de la complexité de l’immeuble et, par conséquent, du nombre d’éléments. Un immeuble de 100 unités est plus complexe qu’un immeuble de 10 unités, et cette complexité se manifeste par un nombre d’éléments plus grand.
Le hic pour les petites copropriétés, c’est que le nombre d’éléments ne varie pas beaucoup pour des immeubles relativement petits et simples, et ce, peu importe le nombre d’unités. Tous les immeubles, peu importe le nombre d'unités, ont une toiture, une enveloppe, des ouvertures, des fondations, un réseau d'eau, un réseau électrique, des balcons, etc. Par conséquent, une copropriété de 6 unités aura environ le même nombre d’éléments que celle de 16 unités.
Voici un tableau du nombre d’éléments pour les 7 dernières petites copropriétés pour lesquelles nous avons réalisé une étude :
Les très petites copropriétés (2 à 10 unités) vont généralement avoir entre 25 et 35 éléments, mais il en est de même pour les copropriétés de 11 à 20 unités. Dans le tableau précédent, on trouve une copropriété de 8 unités qui a 45 éléments et une de 18 unités qui en a 39, signe que le nombre d’éléments que le professionnel doit analyser n’est pas directement relié au nombre d’unités de la copropriété.
Dans les faits, si on comparait une copropriété de 6 unités et une de 16 qui ont toutes les deux 35 éléments, la seule étape qui serait plus longue pour celle de 16 unités sera la visite / inspection, mais on parle de minutes additionnelles et non de jours, donc la différence de prix serait assez faible.
Bref, le coût d’une étude ne varie pas beaucoup pour les petits immeubles, et ce, peu importe le nombre d’unités.
Comment obtenir de meilleurs prix ?
Voici quelques conseils que nous pouvons suggérer aux petites copropriétés qui veulent obtenir une étude de fonds de prévoyance au meilleur prix possible.
Conseil #1 : Magasiner
C’est un conseil de base (et peut-être contre nature de la part d’une entreprise qui offre ce service), mais demander plusieurs offres de services à différentes entreprises vous permettra d’avoir un éventail de prix parmi lesquels choisir.
Conseil #2 : Comparer
Si vous obtenez plusieurs offres de service, comparez les prix, mais aussi ce qui vous sera livré. L’étude qu’on vous offre comprend-t-elle un plan d’entretien et maintenance ? Comprend-t-elle une inspection visuelle ou seulement une visite ? Aurez-vous un rapport d’état d’immeuble ou pas ? Le professionnel vous offre-t-il un prix réduit pour la mise à jour périodique ? Magasiner un prix c’est une chose, mais il faut aussi savoir ce dont vous avez besoin afin de prendre une décision éclairée. Prenez aussi en compte l'expérience du professionnel dans la réalisation de ce genre de mandat.
Conseil #3 : Négocier
Sur des centaines de soumissions faites dans la dernière année, nous pouvons compter sur les doigts d’une seule main le nombre de syndicats qui nous ont répondu : “une autre firme nous a offert une étude pour X$, pouvez-vous faire mieux ?”. Trop de syndicats de copropriété se comportent comme s’ils devaient suivre des règles d’appel d’offres comme le ferait un organisme public. La demande étant très forte depuis l’adoption du projet de loi 16, le rapport de force des petites copropriétés est certainement limité et certaines firmes plus occupées n’ont aucune incitation à négocier, mais il est clair que ça ne coûte rien d’essayer !
Conseil #4 : Avoir ses plans
Nous avons déjà parlé de l’importance pour le syndicat d’avoir en main les plans de l’immeuble dans un précédent article, mais ça vaut la peine de réitérer. Lors de la réalisation d’une étude de fonds de prévoyance, le professionnel devra identifier des matériaux et des composants, mais aussi faire des relevés de quantités afin de pouvoir estimer les coûts de travaux. Si vous n’avez pas vos plans, ces tâches devront être majoritairement faites sur place. Cela est beaucoup plus long que de les faire à partir des plans et donc plus cher. Si vous n’avez pas vos plans, sachez que la loi 16 a introduit la possibilité de vous adresser directement aux professionnels qui ont fait les plans de votre copropriété et ceux-ci ont l'obligation de vous les remettre. Vous pouvez aussi vérifier auprès de votre municipalité s’ils ont vos plans dans leurs registres.
Conseil #5 : Mentionner au professionnel ce que vous avez qui pourrait l’aider
Vous avez vos plans ? Dites le lorsque vous demandez une soumission. Vous tenez un carnet d’entretien depuis des années ? Mentionnez le. N’ayez pas peur de montrer que vous êtes bien documentés. Si le professionnel croit que le projet sera facilité par votre assiduité et votre documentation, il sera plus enclin à faire un meilleur prix.
Conseil #6 : Se regrouper
Votre copropriété est une phase d’un groupe de 4, 8 ou 12 copropriétés identiques ? Tentez de vous regrouper avec les autres phases pour demander une offre groupée. Beaucoup de recherches et analyses seront faites une seule fois pour le bénéfice de tous, ce qui devrait se refléter avantageusement sur le prix que chaque syndicat devra payer.
Peut-on espérer mieux ?
Avant le projet de loi 16, l’étude du fonds de prévoyance était un produit niché que principalement de grandes copropriétés se payaient. Puisque toutes les copropriétés du Québec devront obtenir une telle étude dans les prochaines années, autant les petites que les grandes, plusieurs firmes qui offraient déjà ce service ont adapté leur offre ou le feront sans doute dans les prochaines années.
Fidèle à notre mission d’aider les syndicats à mieux prendre soin de leur immeuble et à notre valeur d’ingéniosité, l’équipe de Depatie Beauchemin Consultants a fondé une nouvelle entreprise qui cible spécifiquement les petites copropriétés : Hoodi.
La mission de Hoodi est de mettre la technologie au service du maintien d’actifs immobiliers résidentiels. Hoodi a déjà mis sur pied deux innovations afin d’aider à rendre plus accessible l’étude du fonds de prévoyance pour les petites copropriétés :
Service d'étude du fonds de prévoyance et carnet d'entretien : le service permet aux petites copropriétés d'obtenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance à des tarifs plus abordables que jamais.
HoodiPro : un logiciel destiné aux professionnels de l’industrie pour les aider à réaliser des études du fonds de prévoyance plus efficacement. Nous croyons que si les professionnels ont de meilleurs outils de travail, ils pourront, en retour, ajuster leur tarifs au bénéfice de leurs clients.
Nous sommes profondément convaincus que d’autres entreprises innovantes sauront également faire preuve de créativité dans les prochaines années, et ce, afin de vous offrir des services de qualité et à des prix de plus en plus raisonnables.
