3 conseils pour optimiser le fonds de prévoyance d'une copropriété
- Jonas Depatie, ing.
- 2 mars
- 7 min de lecture
Comme tout bâtiment, un immeuble à condos n’est évidemment pas intemporel. Bien que la durée de vie des éléments qui le composent puisse paraître très longue, le temps viendra où des remplacements ou des réparations majeures seront nécessaires pour en assurer sa pérennité.
Dans cet article, nous vous présentons 3 conseils pour les copropriétés et gestionnaires immobiliers qui auront un impact positif à long terme sur les dépenses liées aux travaux majeurs et remplacements de parties communes d'un immeuble à condos, et donc, sur la gestion de son fonds de prévoyance.
D'abord, un rappel important : un immeuble à condos est l'actif immobilier de grande valeur de chaque copropriétaire
Notre équipe a souvent constaté que le fonds de prévoyance des immeubles à condos est plus souvent qu'autrement insuffisant. Le projet de loi 16 a d'ailleurs vu le jour pour encadrer cet élément auprès des copropriétés.
Si certains copropriétaires perçoivent souvent (à tort!) leur contribution au fonds de prévoyance comme une simple dépense qui doit être la plus minimale possible, il importe de comprendre qu'un fonds de prévoyance trop bas pourrait, au final, leur coûter bien plus cher en cas de problème sur l'immeuble à condos. En tant que gestionnaire immobilier, votre rôle est aussi d'informer et d'éduquer les syndicats de copropriété sous votre gestion à cet effet.
Combien d'années avant qu'un immeuble à condos nécessite des travaux majeurs?
En règle générale, durant les 20 premières années d’existence d’un immeuble à condos, il y a peu de travaux majeurs à prévoir puisque le bâtiment est relativement récent.
Toutefois, au-delà de 25 ou 30 ans, plusieurs éléments atteindront, tour à tour, leur fin de vie utile et la copropriété devra puiser régulièrement de gros montants dans son fonds de prévoyance (ou lever des contributions spéciales si le fonds de prévoyance s'avère insuffisant).
Ces travaux majeurs sont néanmoins indispensables pour le bon maintien de cet actif immobilier d'importance.
Un exemple type : la toiture d'un immeuble à condos qui cause des infiltrations d'eau 💧
Il viendra un temps où les dégradations augmenteront drastiquement les risques d’infiltration d’eau dans l'immeuble.
Si la copropriété décide de reporter ces travaux majeurs de quelques années dans le but d'économiser de l’argent et que des sinistres importants se produisent pendant cette période, les dommages collatéraux et la gestion des dégâts occasionneront des coûts (et des conflits entre copropriétaires) qui dépasseront facilement la valeur des 2 ou 3 années de vie de l'immeuble.
Retarder des travaux (qui sont requis), ce n’est pas une façon d’économiser, bien au contraire. C’est la meilleure façon que ça coûte plus cher, au final, à chacun des copropriétaires.
Maintenant, passons aux 3 conseils de nos experts en bâtiment pour gérer efficacement le fonds de prévoyance d'un immeuble à condos, selon les exigences de la loi 16!
1. Misez sur l’entretien préventif du bâtiment en copropriété
Le meilleur moyen de réduire les coûts du maintien d'un immeuble à condos, en ce qui a trait aux remplacements et réparations majeures, est de maximiser vos chances d’atteindre les durées de vie théoriques des éléments qui composent votre bâtiment, et même, idéalement, de les dépasser. D'où l'importance d'agir de manière préventive, sans attendre qu'un problème ne soit déjà présent! 💡
C’est principalement l’entretien préventif des éléments de votre immeuble à condos qui permettra de maximiser leurs cycles de vie en évitant les remplacements ou réparations précoces, ou encore, en évitant que d'autres éléments connexes se détériorent plus rapidement.
Ces entretiens sont généralement des tâches peu coûteuses, mais qui nécessitent du temps et de la discipline.
En tant qu'administrateur.trice, vous n'êtes sûrement pas sans savoir que la loi 16 exige désormais des copropriétés de mettre en place une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien réalisés par des professionnels, entre autres.
Au-delà de l’obligation légale découlant des exigences de la loi 16, il faut également y voir l’opportunité d’avoir un immeuble à condos en meilleur état, ce qui coûtera moins cher à l'ensemble des copropriétaires à maintenir sur le long terme.
Quelques exemples d'entretien courants préventifs à faire chaque année sur un immeuble à condos
👉 Nettoyage des drains de toiture en automne
Par exemple, le nettoyage des drains de toiture de votre immeuble à condos chasque année à l’automne permettra d’éviter que des obstructions se forment et nuisent à l’écoulement de l’eau en hiver. De telles obstructions peuvent favoriser la formation de barrages de glace, situation qui peut causer des dommages à la membrane de la toiture de l'immeuble à condos.
👉 Retouches sur le fini de peinture des éléments en acier peint
Dans le cas des éléments d’acier peint, il suffirait de faire des retouches au fini de peinture aux 3 à 5 ans pour éviter le développement de corrosion, le cancer de l’acier.
En effet, lorsque l’acier est atteint par la corrosion, les coûts de réparation seront bien au-delà du coût d’entretien préventif!
👉 Remplissage des fissures de chaussées d'enrobé bitumineux
Dans le cas des chaussées d’enrobé bitumineux, le remplissage des fissures aux 5 ans évitera que la dégradation de l’enrobé s’accentue jusqu’à atteindre le coussin granulaire, augmentant ainsi la surface de réparation à faire et, par conséquent, les coûts reliés.
En résumé, il n’y a pas de remède miracle pour maximiser les durées de vie des éléments qui composent votre immeuble à condos : ayez des pratiques d’entretien ordonnées et rigoureuses et vos efforts seront récompensés sur le long terme!
En agissant en prévention, avant que les problèmes importants ne surviennent, vous serez en mesure d'assurer une gestion économique du fonds de prévoyance de votre copropriété.
2. Inspectez régulièrement l'immeuble à condos pour déceler les entretiens courants à effectuer
Le corollaire de l’entretien préventif d'un bâtiment en copropriété, c’est de mettre en place des tournées d’inspection visuelles régulières pour certains éléments plus critiques afin de pouvoir agir rapidement lorsque des situations pouvant rapidement dégénérer sont décelées.
Un exemple d'éléments à inspecter régulièrement sur un immeuble à condos
👉 L'étanchéité de l'enveloppe ou de surfaces de béton
Que ce soit, par exemple :
le calfeutrage des ouvertures des gros murs (portes et fenêtres);
la membrane d’une dalle de béton de stationnement;
la membrane de la toiture.
Ces éléments ont tous le même rôle : éviter que l’eau atteigne les matériaux sous-jacents qu’ils protègent.
Si ce rôle n’est plus accompli efficacement, on ouvre la porte à des dégradations précoces et des sinistres qui peuvent coûter très cher à votre copropriété.
Par exemple, la membrane d’étanchéité sur une dalle de béton structurale protège le béton contre l'attaque des chlorures contenus dans l’eau amenée par les voitures.
Par conséquent, il est important de vérifier régulièrement l’état de la membrane à la recherche de déchirures ou perforations, car agir rapidement permettra d’éviter la corrosion de barres d’armature, qui amènera avec elle de coûteuses réparations de béton.
Il en va de même pour le calfeutrage des ouvertures ou la toiture. Des vérifications régulières permettront d’intervenir rapidement, et ainsi éviter des problèmes qui pourraient s'avérer très coûteux.
3. Planifiez adéquatement les travaux majeurs prévisibles
Nous espérons que les deux conseils précédents vous aideront à maximiser la durée de vie des éléments qui composent les immeuble à condos sous votre gestion et éviter de coûteux problèmes aux copropriétaitres au cours de leur durée de vie utile.
Toutefois, le jour où un élément devra être remplacé ou subir des réparations majeures finira par arriver, et c'est normal. À cette étape, encore plusieurs économies peuvent être réalisées, tant qu’on s’y prend d’avance!
La période de l'année peut influencer le prix de certains travaux d'entretien 💡
Par exemple, le moment de l'année que vous choisissez pour demander des soumissions à des entrepreneurs est un facteur qui peut jouer un grand rôle dans le prix que vous allez payer pour des travaux.
L’industrie de la construction est plutôt saisonnière et, par conséquent, il y a donc des moments dans l’année où les entrepreneurs seront plus enclins à vous offrir de meilleurs prix.
À l’arrivée de l’hiver, les entrepreneurs ont terminé leur grosse saison de travaux et c’est généralement à ce moment où ils bâtissent leur carnet de commandes pour la saison suivante.
Par conséquent, l’hiver est généralement une période où l’on peut dénicher de meilleurs prix. ❄️💡 C’est aussi à cette période que les meilleurs entrepreneurs ont davantage de disponibilité pour s’intéresser à votre projet. Ceci peut permettre de faire une pierre deux coups : des travaux de meilleure qualité, et à un meilleur prix!
N'hésitez pas à demander l'aide d'un professionnel en bâtiment pour réaliser des plans et devis et gérer votre appel d'offres auprès des entrepreneurs
Aussi, pour des travaux majeurs d’envergure comme, par exemple des réfections importantes de façades d'un immeuble à condos, ou encore, des travaux majeurs dans un stationnement souterrain (loi 122), il pourra être pertinent d’obtenir les services d’un professionnel pour réaliser des plans et devis et gérer votre appel d’offres.
En effet, lorsque vous demandez directement à des entrepreneurs des soumissions pour « réparer la maçonnerie », par exemple, vous leur laissez le champ libre pour déterminer eux-mêmes les réparations à faire et les techniques de réparation à utiliser, et donc les prix reliés. Ceci pourra mener à des écarts de prix importants entre les soumissionnaires. 💡
⚠️ Attention : certains entrepreneurs vous proposeront le minimum qu’ils jugent nécessaire dans le but de vous présenter le prix le plus bas possible, parfois au détriment de la durabilité des réparations. D’autres vont prévoir le pire scénario afin de limiter leur risque et vous présenteront un prix qui vous semblera ridiculement élevé.
En ayant recours à un professionnel en bâtiment pour préparer des plans et devis et gérer votre appel d’offres, vous vous assurez que tous les entrepreneurs soumissionneront sur les mêmes réparations, les mêmes quantités et les mêmes techniques. ✅
Ceci favorisera une réelle concurrence entre les entrepreneurs, tout en vous assurant de la qualité des soumissions et, ultimement, de la durabilité des travaux à réaliser sur l'immeuble à condos. Ce qui aura inévitablement un impact idéal sur votre fonds de prévoyance de la copropriété.
Un petit dernier truc : lorsque viendra le temps d’obtenir votre étude de fonds de prévoyance, assurez-vous de choisir un professionnel autorisé qui vous donnera aussi un plan d’entretien pour vous aider dans votre mission!
En appliquant ces 3 conseils, vous mettrez sans aucun doute toutes les chances de votre côté pour minimiser les dépenses financées par le fonds de prévoyance des copropriétés sous votre gestion!
Faites préparer l'étude du fonds de prévoyance et carnet d'entretien des copropriétés sous votre gestion par l'équipe de DBC
Après plus de 2000 projets d'ingénierie réalisés auprès de copropriétés depuis 2015, l'équipe de Depatie Beauchemin Consultants s'illustre comme un partenaire fiable et incontournable en la matière, et ce, partout au Québec.
👉 Découvrez toutes les étapes de notre service d'étude du fonds de prévoyance et carnet d'entretien selon les exigences de la loi 16.
