Si vous habitez, administrez ou gérez une copropriété possédant un stationnement souterrain, vous avez fort probablement entendu parler de la loi 122 (chapitre bâtiment du Code de sécurité) adoptée il y a quelques années. Une des nouvelles dispositions de cette loi cible les parcs de stationnement étagés. Si votre stationnement comporte une zone de roulement ne reposant pas au sol, la loi exige, entre autres choses, qu’une vérification approfondie soit faite tous les 5 ans par un ingénieur. La première vérification approfondie devant être réalisée de 12 et 18 mois suivant la fin de la construction.
Plusieurs personnes voient cette nouvelle exigence comme une dépense qui ne leur apporte que peu de bénéfices. Certains administrateurs négligent même de faire les vérifications approfondies (et aussi les vérifications annuelles qui n’ont pas besoin d’être faites par un ingénieur) en se disant que le risque de se faire prendre est faible.
Au-delà des exigences de la loi, il y a plusieurs bénéfices à faire les vérifications exigées. En effet, plusieurs problématiques, lorsqu’elles sont détectées tôt par un professionnel, pourront être corrigées à coût bien moindre que les conséquences financières qu’elles pourraient avoir dans quelques années, lorsque le problème aura pris de l’ampleur.
Voici 5 problématiques que notre équipe observe régulièrement lors de ses vérifications approfondies qui, si corrigées tôt, vous feront épargner des milliers de dollars en réfections.
Problème #1 : Corrosion des drains en fonte
Il est fréquent que les drains utilisés dans les stationnements souterrains soient en fonte. Ces drains sont normalement appuyés sur les barres d’armature présentes dans le béton, ce qui présente un énorme potentiel de corrosion qui pourra provoquer de la délamination. Lorsque ceci se produit, des travaux de réfection sont requis et impliquent de réparer le béton sur environ 1 mètre carré de surface, ce qui signifie quelques milliers de dollars de dépenses, sans garantie que le problème ne se présentera pas de nouveau.
Lorsque notre équipe constate l’amorce de la corrosion, nous recommandons typiquement de changer le drain pour un autre qui n’est pas sujet à la corrosion, par exemple un drain fait de plastique haute densité. Ces travaux mineurs, effectués en prévention, pourront sans doute vous faire économiser quelques milliers de dollars.
Problème #2 : Absence de membrane dans le bas des colonnes en béton
Les stationnements souterrains, couverts ou garages sont des endroits plutôt humides étant donné la circulation des véhicules qui amènent avec eux eau et sel, ou simplement à cause de l’eau, la pluie et la neige qui peuvent y entrer. Notre équipe note fréquemment l’absence de membrane protectrice dans le bas des colonnes de béton des stationnements. Peu importe que la dalle soit structurale ou sur sol, l’eau et le sel peuvent assez facilement provoquer la corrosion de l’acier des colonnes. Cette corrosion permet l’apparition de délaminage au niveau du béton de ces colonnes. Dans une telle situation, on peut prévoir que des réparations seront requises environ tous les 5 ans.
Quand nous observons une telle situation, nous recommandons typiquement d’appliquer une membrane dans le bas des colonnes. Bien qu’une membrane appliquée post-construction ne soit pas aussi efficace qu’une membrane posée pendant la construction, elle protègera efficacement le bas des colonnes pendant 10 à 15 ans, diminuant ainsi drastiquement la fréquence, donc le coût, des réparations des colonnes.
Problème #3 : Ventilation insuffisante
Sans tomber dans les termes trop techniques, disons simplement que si la quantité de CO2 dans l’air de votre stationnement est trop élevée, le pH du béton pourrait diminuer. Cette situation pourra causer de la corrosion et, par conséquent, une dégradation prématurée du béton. Cette dégradation prématurée peut occasionner des travaux de réparation importants beaucoup plus tôt que ce qui est habituellement envisagé.
Quand nous suspectons une telle situation, notre équipe prélève un échantillon de béton pour l’analyser. Une fois la problématique identifiée, il est possible d’imperméabiliser la dalle de béton ou encore améliorer la ventilation dans le stationnement. Sur la durée de vie de votre stationnement, le retour sur investissement de l’une ou l’autre des solutions est sans équivoque.
Problème #4 : La délamination
Lorsque le béton montre de la délamination, il est important d’agir rapidement. Les causes de l’apparition du délaminage sont diverses, mais les conséquences sont désastreuses. La délamination ou délaminage nécessite des réfections rapides avant qu’elle ne s’étende sur de trop grandes sections des éléments de béton. Par exemple, une zone de délamination étendue sur 1 mètre nécessitera une réparation sur 1 mètre carré. Si on la laisse s’étendre sur 2 mètres, la réparation devra couvrir une surface de 2 mètres carrés, donc 4 fois plus grande et 4 fois les coûts.
Lorsque nous observons des zones de délamination, nous recommandons la plupart du temps de ne pas attendre avant de réparer les zones affectées afin de limiter les dégâts et les coûts de réparation qui augmentent rapidement.
Problème #5 : Fissures exposées à l’eau
Ce n’est certainement pas toutes les petites fissures qui ont besoin d’attention, mais il est certainement prudent qu’un expert en fasse le diagnostic puisque certaines fissures anodines en apparence peuvent rapidement s’aggraver si rien n’est fait. Par exemple, certaines fissures sont parfois exposées à l’eau (ruissellement, voitures qui passent, condensation) et l’eau et les fissures font rarement bon ménage. Cette eau peut faire corroder les armatures d’acier et ainsi amplifier les fissures et affaiblir le béton. Idem si le mur est exposé au froid, rendant possibles le gel et le dégel de l’eau.
Lorsque nous détectons de tels cas, il est important de prendre des mesures en appliquant la méthode adéquate. Par exemple, une simple injection de polyuréthane pourra vous faire économiser des coûts de réfection importants des années plus tard.
Conclusion
Ces 5 problèmes typiques traduisent bien l’impact positif que peut avoir l’inspection approfondie de votre stationnement au-delà de l’objectif de se conformer à la loi. Ceci étant dit, il ne faut pas perdre de vue que le chapitre bâtiment du Code de sécurité (loi 122) a été instauré afin de protéger le public et les usagers des parcs de stationnement étagés, ce qui est beaucoup plus important que les simples avantages économiques.
Pour plus d’information sur le chapitre bâtiment du Code de sécurité (loi 122), nous vous invitons à consulter notre page informative : https://www.depatiebeauchemin.com/loi122
