Stationnements intérieurs en copropriété : comprendre la loi 122 et ses obligations

Le dicton « mieux vaut prévenir que guérir » s’applique parfaitement aux immeubles en copropriété. Tout comme remplacer un chauffe-eau avant qu’il ne tombe en panne afin d’éviter des dommages importants, il est essentiel d’adopter une approche préventive pour l’entretien des structures de béton, notamment les stationnements intérieurs souterrains.

Sans entretien adéquat ni inspections régulières, ces espaces peuvent rapidement nécessiter des travaux majeurs coûteux, affectant à la fois la sécurité des usagers, la valeur de l’immeuble à condo et le budget du syndicat de copropriété. C’est dans ce contexte que les stationnements nécessitent des investissements incontournables et sont encadrés par des exigences réglementaires comme la loi 122.

D’abord, qu’est-ce que la loi 122?

Au Québec, la Loi 122 et le chapitre Bâtiment du Code de sécurité imposent des obligations précises aux propriétaires et aux syndicats de copropriété en matière d’entretien et d’inspection des stationnements étagés.

Lorsqu’un stationnement intérieur comporte une dalle structurale servant de surface de roulement, celui-ci doit faire l’objet :

• d’une inspection visuelle annuelle afin de repérer les signes apparents de détérioration ;

• d’une inspection approfondie réalisée par un ingénieur tous les cinq ans, visant à évaluer l’état des éléments structuraux et à assurer la sécurité des usagers.

Ces exigences visent à détecter les problèmes avant qu’ils ne compromettent l’intégrité structurale du stationnement. Elles s’inscrivent dans une approche de gestion proactive des bâtiments, où la prévention et la planification des interventions permettent d’éviter des réparations majeures, coûteuses et urgentes.

Pour en savoir plus sur la loi 122, consultez notre Q&A comportant toutes les informations importantes 

Comprendre la structure des stationnements intérieurs en copropriété

Les stationnements intérieurs sont des structures complexes qui jouent un rôle majeur dans la durabilité globale d’un bâtiment. Ils doivent non seulement supporter le poids des véhicules et des équipements, mais aussi résister aux conditions climatiques rigoureuses, particulièrement dans des régions comme le Québec.

Les éléments structuraux (murs, colonnes, dalles) des stationnements intérieurs

Les principaux composants sont intégrés dans trois éléments structuraux : 

• les murs ;

• les colonnes ;

• et les dalles.

Les principaux composants des stationnements intérieurs

Les composants essentiels d’un stationnement intérieur comprennent :

• Béton : matériau de construction composé de ciment, pierre, sable et eau ;

• Acier d’armature : barres d’acier incluses dans le béton pour augmenter sa résistance ;

• Drains : éléments du système d’évacuation des eaux ;

• Enrobé bitumineux (asphalte) : couche de roulement protégeant le béton ;

• Membrane : couche protectrice contre l’eau et les agents agressifs.

Ces composants travaillent ensemble pour garantir la fonctionnalité et la durabilité du stationnement intérieur.

Dans les stationnements à un seul niveau, la surface de roulement peut ne pas être en béton, mais dans les stationnements multi-étagés, la circulation des véhicules se fait presque toujours sur des dalles de béton. 

Le béton armé offre des propriétés mécaniques qui permettent de supporter les charges des véhicules, des équipements et des aménagements en surface (neige, aménagement paysager, etc.). 

⚠️ Toutefois, sans entretien, sa durée de vie utile, qui peut dépasser 50 à 100 ans, peut être compromise.

Coupe d’une dalle de béton avec drain

Les défis de l’hiver pour les structures en béton des immeubles de copropriétés

Au Québec, l’hiver impose des conditions sévères aux structures de béton, notamment à cause du cycle gel/dégel et de l’utilisation des sels de déglaçage.

• Impact sur les drains

Beaucoup de stationnements sont équipés de drains en fonte. La fonte, étant un alliage de fer, est susceptible à la corrosion par les chlorures présents dans les sels de déglaçage.

• Impact sur colonnes, murs et dalles

L’acier d’armature du béton est normalement protégé par une barrière naturelle due à un pH élevé. Cependant, une forte concentration de chlorures diminue ce pH, diminuant ainsi la protection et permettant à l’acier de commencer à corroder au contact de l’eau et de l’oxygène.

Les conséquences de la corrosion sur les stationnements intérieurs des copropriétés

Par exemple, le délaminage du béton est entraîné par la corrosion des barres d’armature contraintes dans le béton, mais lorsqu’on observe du délaminage, cela signifie que la corrosion est amorcée depuis plusieurs années déjà.

Le processus de délaminage est assez simple à comprendre : 

1. La corrosion (rouille) de l’acier possède un volume jusqu’à 10 fois plus élevé que l’acier noir, qui est habituellement utilisé pour faire des barres d’armature. 

2. Lorsque cet acier est contraint dans une dalle de béton et qu’il prend de l’expansion en raison de la corrosion, le béton subit une pression énorme et finit par fissurer dans le même plan que la dalle de béton. 

3. Suivant cette fissuration, l’eau chlorée peut se déplacer aisément dans la dalle de béton et peut étendre l’endommagement sur de grandes surfaces.

💡 La littérature sur le sujet parle d’une augmentation des quantités de délaminage de 5 à 10% par année dans un stationnement fortement sollicité.

Les signes précurseurs à repérer afin de prévenir la détérioration du stationnement intérieur de la copropriété

La détection précoce des signes de détérioration est essentielle pour intervenir avant que les dommages ne deviennent majeurs. Une inspection annuelle, qu’elle soit effectuée par un professionnel ou par l’équipe de gestion, permet de repérer les premiers indices d’usure ou de corrosion.

Consultez notre article Comment effectuer la vérification annuelle d'un stationnement en copropriété pour en savoir plus.

Quelques signaux d’alarme fréquents :

• Colonnes de béton : peinture gondolée, béton friable, fissures, traces de corrosion ;

• Surface de roulement : membrane déchirée ou décollée, fissuration, bombement, enrobé bitumineux endommagé ;

• Murs/plafond : efflorescence blanche, trace de corrosion, fissuration ;Drains : efflorescence, corrosion, fissures.

Lorsque de tels signes apparaissent, des interventions ciblées par des professionnels peuvent limiter la progression des dommages.

Cependant, la présence d’enrobé bitumineux complique parfois l’identification précise des zones problématiques. Dans ces cas, des échantillonnages et essais en laboratoire permettent de mieux évaluer l’état du béton et l’avancement de la corrosion.

L’inspection de stationnements étagés, selon la loi 122

L’inspection régulière est un pilier de la prévention. Au Québec, les règlements de la loi 122 exigent que les stationnements comportant une dalle structurale avec surface de roulement fassent l’objet d’une inspection approfondie par un ingénieur tous les 5 ans et d’une inspection annuelle visuelle.

Outre la conformité réglementaire, une inspection professionnelle permet de :

• déceler les signes précoces de corrosion ou de détérioration ;

• planifier des réparations avant qu’elles ne deviennent critiques ;

• établir un plan d’entretien durable pour protéger la valeur de l’actif immobilier.

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Un entretien rigoureux des stationnements intérieurs, en conformité à la loi 122

Les stationnements intérieurs jouent un rôle fondamental dans la durabilité et la sécurité des immeubles en copropriété. Bien que leur détérioration soit souvent lente et peu visible au départ, les mécanismes de corrosion, une fois amorcés, progressent de façon irréversible.

L’expérience démontre que la prévention et l’entretien régulier sont nettement plus économiques que des réparations majeures, tant sur le plan financier qu’opérationnel. Des interventions ciblées et planifiées, telles que l’entretien des membranes, le remplacement précoce de drains ou la protection des colonnes, permettent de prolonger significativement la durée de vie des structures et de limiter les désagréments pour les usagers.

Au-delà des coûts directs, laisser la détérioration s’installer peut entraîner des fermetures temporaires de stationnement, des travaux plus lourds et des impacts importants sur la gestion de l’immeuble.

Dans un contexte où la loi 122 impose des obligations claires, l’inspection et l’entretien préventif des stationnements intérieurs ne doivent plus être perçus comme une dépense, mais comme un investissement stratégique pour préserver la valeur de l’actif immobilier et assurer la sécurité à long terme.