• Julien Gobeil Simard

Étude de fonds de prévoyance : maintenant ou plus tard ?

Le projet de loi 16, qu’on appellera la réforme de 2020 étant donné ses impacts profonds sur le régime de la copropriété divise, a été sanctionné le 10 janvier dernier. Ce projet de loi introduit notamment l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel tous les 5 ans.


Cette disposition n’est toutefois pas encore vigueur. En effet, la loi prévoit qu’un règlement doit être adopté afin de déterminer les professionnels qui, à partir de l'adoption du règlement, seront autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance (on s'attend à ce que ça soit les ingénieurs, les évaluateurs agréés et les technologues professionnels). Ce règlement pourra également déterminer certaines modalités qu’une étude de fonds de prévoyance doit respecter. Lorsque ce règlement sera adopté, les syndicats de copropriété auront tout au plus 3 ans pour obtenir une étude de fonds de prévoyance. Selon le Ministère des Affaires Municipales et Habitation, le règlement devrait être adopté en 2021. Vous pouvez consulter la page du ministère sur la copropriété divise ici.


Alors...Quand sera-t-il obligatoire d’obtenir une étude de fonds de prévoyance réalisée par un professionnel ? Quelques scénarios hypothétiques :


  • Si le règlement était adopté en juin 2020 → étude avant juin 2023 (peu probable) ;

  • Si le règlement était adopté en juin 2021 → étude avant juin 2024 (très probable) ;

  • Si le règlement était adopté en janvier 2022 → étude avant janvier 2025 (probable).


Pour les copropriétés qui ont obtenu ou obtiendront une étude avant l’adoption du règlement, la réforme de 2020 prévoit des mécanismes de reconnaissance. On s’attend à ce toute étude réalisée par un professionnel entre l’adoption du projet de loi 16 (janvier 2020) et l’adoption du règlement soit reconnue.


Une question très pertinente qui nous est souvent posée : puisque l’exigence d’obtenir une étude de fonds de prévoyance n’est pas encore en vigueur, quels sont les avantages à l’obtenir maintenant ? Quels sont les avantages d’attendre l’adoption du règlement ?


Dans cet article, nous vous présentons les facteurs qui, selon nous, sont les plus importants à prendre en considération.


Facteur #1 : le respect de la mission du syndicat


Le législateur n’a pas introduit l’obligation d’obtenir une étude de fonds de prévoyance réalisée par un professionnel aux 5 ans à la légère. Cette obligation est la conséquence d’un triste constat : les copropriétés sont généralement mal entretenues et le fonds de prévoyance est, dans une majorité de cas, insuffisant pour faire face aux besoins de l’immeuble à long terme. Le syndicat de copropriété a une obligation légale de conservation et d’entretien de l’immeuble, mais le syndicat a rarement les compétences techniques pour prévoir les travaux qui seront à faire dans la vie de l’immeuble et les coûts estimé de ces travaux.


Savez-vous quels travaux devront être faits dans 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ? 30 ans ? Êtes-vous en mesure d’estimer les coûts de ces travaux ? Une étude de fonds de prévoyance vous donnera un plan clair afin de vous permettre d’accomplir votre mission adéquatement. Si vous êtes dans le noir, le plus tôt sera le mieux !


Facteur #2 : les intérêts générés par le fonds


Les besoins réels de l’immeuble à long terme sont, la plupart du temps, largement supérieurs aux cotisations prévues au budget de copropriété, même si vos cotisations représentent 5, 10 ou 20% du budget annuel. C’est ce qui fait que plusieurs copropriétés doivent lever des cotisations spéciales et c’est une des principales raisons du changement apporté par la loi 16 qui exige l’obtention d’une étude de fonds de prévoyance et de suivre les recommandations de l’étude.


En plus d’avoir les fonds pour faire des travaux sans avoir à demander des cotisations spéciales, un effet positif de mettre plus d’argent plus tôt dans le fonds vient des intérêts générés par le fonds.


Prenons le cas d’une copropriété construite en 2019 d’une valeur de 10 millions de dollars et faisons l’hypothèse que cette copropriété n’aura pas à piger dans son fonds de prévoyance avant 10 ans (puisqu’elle est neuve). Évaluons deux scénarios :


  1. Le budget d’opération fixé par le promoteur est de 40 000$/an et une cotisation annuelle au fonds de prévoyance de 20% a été prévue au budget par le promoteur, soit 8000$/an ;

  2. Une étude de fonds de prévoyance évalue plutôt la cotisation annuelle nécessaire à 50 000$/an (environ 0,5% de la valeur de l’immeuble);

Voyons les intérêts générés selon ces deux cas de figure à un taux d’intérêt de 2,5% par année :

Une copropriété qui aurait l’intention de suivre les recommandations de l’étude générerait donc 60 000$ seulement avec les intérêts du fonds. C’est 60 000$ que les copropriétaires n’auront pas à cotiser, et environ 10 fois plus que ce qu’en coûterait l’étude.


Facteur #3 : les coûts d’une étude


Pour un grand immeuble, le coût d’une étude pourrait être quelque part entre 100 et 200$ par unité, tout dépendant du professionnel, des besoins de la copropriété (rapport d’état ? plan de maintien ? carnet d’entretien ?) et des éléments qui composent les parties communes.


Pour les petits immeubles (autour d’une dizaine d’unités), le coût par unité peut monter autour de 400 à 600$ par unité. Les plus petits immeubles sont clairement désavantagés au niveau des prix. Parmi les dizaines de milliers de copropriétés au Québec, il y a beaucoup plus de copropriétés de 10 unités et moins que de copropriétés de 50 unités et plus.


Nous ne sommes pas dans le secret des dieux, mais nous croyons que le législateur est conscient de cette réalité. Il est probable que le règlement qui sera adopté d’ici le 10 janvier 2022 contiendra des dispositions particulières pour les petits immeubles afin de diminuer les dépenses en services professionnels et garder l’argent pour….(roulement de tambour)...le fonds de prévoyance :)


Facteur #4 : le rattrapage


Lorsque les études de fonds de prévoyance seront exigibles, en 2024 ou 2025, il sera possible pour les syndicats d’effectuer un rattrapage étalé sur 10 ans. En faisant réaliser une étude de fonds de prévoyance plus tôt, un syndicat pourra commencer dès maintenant ce rattrapage. Plus tôt le rattrapage sera amorcé, moins abrupt il sera.


Reprenons notre exemple de copropriété dont la valeur de reconstruction est de 10 millions de dollars qui cotise en ce moment 8000$ par année. Disons que cette copropriété a 40000$ dans son fonds de prévoyance.


Faisons l’hypothèse que cette copropriété aura besoin de 500 000$ dans le fonds de prévoyance en 2035 et que, d’ici là, des dépenses de 75 000$ sont à prévoir en 2027 et en 2032. Voici le comparatif entre un plan de rattrapage qui démarre en 2020 et un qui commence en 2025 :

Si le rattrapage commence en 2025, les cotisations devront être 2 fois plus élevées pour atteindre le même montant disponible au fonds en 2035 que si le rattrapage commençait cette année.


Facteur #5 : le taux de roulement des copropriétaires


Un autre facteur à prendre en considération est le taux de roulement de votre copropriété, c’est-à-dire s’il y a fréquemment des unités qui se vendent dans l’immeuble. Un des objectifs du législateur en obligeant les études de fonds de prévoyance aux 5 ans et en obligeant les syndicats à suivre les recommandations de l’étude est d’assurer une équité entre les générations de copropriétaires (principe d’utilisateur-payeur).


Quand un syndicat fixe les cotisations au fonds de prévoyance selon les besoins de l’immeuble à long terme, il s’assure que chaque copropriétaire fasse sa juste part. Une personne qui habite l’immeuble pendant 10 ans aura payé pendant ces 10 années une fraction des travaux futurs qui est proportionnelle au temps d’occupation. Quand un syndicat lève une cotisation spéciale pour payer des travaux, c’est seulement les copropriétaires qui habitent l’immeuble au moment de lever la cotisation qui payent pour les travaux. Un copropriétaire qui a vendu l’année d’avant ne paie rien de cette cotisation, alors que son acheteur qui vient d’emménager doit payer pour l’usure d’installations qu’il vient de commencer à utiliser.


Une copropriété qui présente un fort roulement des unités a donc avantage à ajuster ses cotisations le plus tôt possible afin d’assurer une équité envers les copropriétaires qui sont là pour le long terme et envers les futurs copropriétaires.


Facteur #6 : des acheteurs mieux éduqués


On nous pose souvent la question à savoir ce qui est prévu pour s’assurer que les syndicats vont vraiment faire réaliser une étude de fonds de prévoyance aux 5 ans et suivre les recommandations des professionnels. La réponse courte : rien du tout.


La réponse longue : les acheteurs de condos sur le marché de l’usagé étaient déjà éduqués sur l’importance du fonds de prévoyance. Une copropriété avec un “bon” fonds de prévoyance est depuis longtemps perçue comme une copropriété bien administrée et est plus intéressante pour les acheteurs (même si bien souvent ces acheteurs n’ont pas vraiment de référence pour savoir ce qu’est un “bon” fonds, sauf lorsque la copropriété a une étude de fonds de prévoyance en main).


Avec la réforme de 2020, ce qui était perçu comme un avantage concurrentiel dans le marché de l’immobilier devient une obligation légale. Par conséquent, nous croyons que le marché va s’auto-réguler : les copropriétés qui ne respecteront pas la loi (en n’obtenant pas d’étude de fonds de prévoyance ou en ne suivant pas les recommandations de l’étude) perdront rapidement l’intérêt des acheteurs. Même si les études de fonds ne sont pas immédiatement exigibles, le projet de loi 16 a fait couler beaucoup d’encre et les agents immobiliers sont de mieux en mieux éduqués. Nous avons même des demandes de promoteurs immobiliers pour les aider à établir des cotisations adéquates alors qu’ils ne sont pas (encore) obligés de le faire. Le marché pourrait s’ajuster bien avant que les études de fonds de prévoyance soient exigibles en 2024 ou 2025.


Bilan


Alors...faut-il attendre que les études de fonds de prévoyance soient exigibles (en 2024-2025) afin de les faire réaliser ? Chaque situation est unique et il y a certainement plus de 6 facteurs à considérer, mais voici notre bilan des courses.


Il est certainement raisonnable d’attendre si…

  • Vous avez déjà un plan et des coûts estimés des travaux majeurs qui seront requis d’ici 25 ans et les cotisations au fonds de prévoyance sont basées sur ces besoins ;

  • Votre cotisation annuelle au fonds de prévoyance est autour de 0,05% de la valeur de reconstruction de l’immeuble ;

  • Votre copropriété est petite et le règlement à venir pourrait vous accorder certains allègements pour diminuer les frais d’étude.


Il peut être avantageux d’aller de l’avant plus tôt si…

  • Vous êtes dans le brouillard par rapport aux travaux qui sont à prévoir sur le long terme et vous voulez vous assurer de bien accomplir votre mission de conservation de l’immeuble ;

  • Vos cotisations annuelles au fonds de prévoyance sont basées sur une règle arbitraire (un % du budget d’opération), généralement signe que le fonds est/sera insuffisant ;

  • Vous voulez maximiser les intérêts générés par votre fonds de prévoyance ;

  • Vous vous doutez que vos cotisations sont trop faibles et que le rattrapage pourrait être abrupt. Vous voulez vous y mettre le plus tôt possible ;

  • Vous voulez éviter le tsunami de demande pour des études de fonds de prévoyance qui aura lieu en 2024-2025 afin d'avoir un meilleur prix ;

  • Le taux de roulement (transactions) est élevé au sein de votre copropriété et voulez assurer une équité entre les générations de copropriétaires.


Voilà ! Si vous avez des questions sur la réforme, sur l’étude de fonds de prévoyance ou sur le carnet d’entretien, nous vous invitons à nous contacter au info@depatiebeauchemin.com


Si vous voulez discuter avec d’autres administrateurs, nous vous invitons à rejoindre notre groupe privé d’administrateurs de copropriétés sur Facebook : https://www.facebook.com/groups/condoadmin

Depatie Beauchemin Consultants est une firme d’ingénieurs et technologues de Québec fondée en 2015 et qui offre à ses clients des services d’inspection de façades et de parcs de stationnement étagés en lien avec la loi 122 et la réalisation d’études de fonds de prévoyance et de carnets d’entretien en lien avec la loi 16.

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