Étude du fonds de prévoyance : 4 raisons de l’obtenir sans tarder [loi 16]

Note : cet article a été mis à jour en novembre 2025 suite à l'entrée en vigueur du règlement découlant de la loi 16.

L’entrée en vigueur du règlement découlant de la loi 16, une importante réforme légale de la copropriété divise au Québec, marque un tournant majeur pour les copropriétaires d’unités de condo.

Désormais, les syndicats de copropriété doivent notamment disposer d’un carnet d’entretien à jour et d’une étude du fonds de prévoyance, réalisée par un professionnel autorisé avant le 14 août 2028.

Carnet d’entretien et étude du fonds de prévoyance : deux outils indissociables

• Le carnet d’entretien est un document qui répertorie de manière détaillée l'inventaire des éléments composant l'immeuble, leur condition et leur durée de vie restante. Il contient également une planification des réparations majeures et remplacements qui seront nécessaires sur une période d'au moins 25 ans.

• L’étude du fonds de prévoyance vise à évaluer les besoins financiers futurs nécessaires pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes de la copropriété, en déterminant le montant d'argent que le syndicat doit accumuler dans son fonds de prévoyance pour faire face à ces dépenses sans imposer de charges supplémentaires imprévues aux copropriétaires. L'étude du fonds de prévoyance est basée sur la planification des réparations majeures et remplacements du carnet d'entretien, elle estime les coûts de ces interventions et propose des scénarios de contribution pour s'assurer que la copropriété dispose des fonds nécessaires à la conservation de l'immeuble à condos.

L’un nourrit l’autre : le carnet d’entretien fournit les données techniques et l’étude du fonds de prévoyance transforme ces données en plan financier durable.

Lire aussi : Loi 16 : règlement est adopté - ce que les syndicats doivent désormais savoir

Malgré le délai de 3 ans pour réaliser ces obligations, les copropriétés et gestionnaires d’immeubles à condos qui amorcent dès maintenant cette démarche gagnent en clarté, en efficacité et en crédibilité auprès de leurs conseils d’administration : la loi 16 offre une occasion de repenser la planification à long terme de la pérennité durable des immeubles à condos et d’assurer une saine planification financière des éléments liés à leur entretien.

Les experts de Depatie Beauchemin Consultants (DBC) vous présentent dans cet article quatre raisons pour lesquelles vous ne devriez pas attendre la date limite imposée par le règlement de la loi 16 avant de faire préparer votre étude du fonds de prévoyance et, par extension, votre carnet d’entretien.

1. Planifier les besoins d’entretien de votre immeuble à condos de manière proactive et non réactive

Les copropriétés et gestionnaires d’immeubles à condos qui amorcent dès maintenant la mise en conformité aux exigences de la loi 16 adoptent une posture de planification proactive plutôt que réactive.

Faire préparer votre étude du fonds de prévoyance dès que possible permet d’obtenir une vision claire de l’état actuel de votre immeuble à condos, des interventions à prévoir et des ressources nécessaires pour les financer adéquatement.

Cette anticipation offre plusieurs avantages :

• établir des budgets de contribution plus réalistes pour le fonds de prévoyance;

• planifier les travaux de manière cohérente sur plusieurs années;

• limiter les imprévus financiers ou les cotisations spéciales d’urgence;

• mieux conseiller les conseils d’administration sur les décisions à long terme.

Agir en prévention plutôt qu’en réaction permet aux copropriétés et aux gestionnaires d’immeubles à condos de transformer une obligation légale en levier de planification stratégique, particulièrement dans un contexte où le parc immobilier des copropriétés vieillit et où les coûts de réfection augmentent.

2. Réduire le stress financier des copropriétaires en évitant des cotisations spéciales imprévues

Un des principaux défis en gestion de copropriété réside dans les cotisations spéciales non planifiées. Ces appels de fonds d’urgence créent des tensions, désorganisent les budgets et peuvent nuire à la confiance des copropriétaires. 

Dans un contexte où le coût de la vie global a drastiquement augmenté dans les dernières années au Québec, ce stress financier peut devenir un calvaire considérable pour certains copropriétaires aux liquidités plus limitées.

En faisant préparer sans tarder votre étude du fonds de prévoyance, vous obtenez une projection claire et chiffrée des dépenses à venir dans les prochaines années pour votre copropriété.

Cela vous permet :

• d’ajuster graduellement les contributions annuelles;

• de répartir les hausses sur plusieurs exercices;

• et d’éviter les surprises désagréables au moment d’une réparation majeure.

Si certains copropriétaires estiment qu’il s’agit d’un nouveau fardeau administratif imposé aux copropriétés, il est important de comprendre qu’il s’agit avant tout d’un outil essentiel pour assurer une saine planification financière et que cette « contrainte » légale est absolument essentielle et importante. 

Pour les gestionnaires de copropriété, c’est également une façon concrète de démontrer votre rigueur et votre proactivité à bien informer et accompagner vos copropriétés clientes.

3. Amorcer dès maintenant le rattrapage du fonds de prévoyance en cas de manque à gagner

L’étude du fonds de prévoyance exigée par la loi 16 vise non seulement à évaluer les besoins de financement futurs, mais aussi à avoir une meilleure vue sur les écarts potentiels entre les contributions actuelles et les besoins réels de l’immeuble à condos.

Lorsque l’étude du fonds de prévoyance révèle un sous-financement par rapport aux besoins d’entretien de l’immeuble à condos, le syndicat de copropriété doit amorcer un rattrapage du fonds de prévoyance et, plus tôt ce processus est enclenché, plus il sera progressif et facilement gérable pour le portefeuille des copropriétaires. 

Par exemple, une copropriété qui contribue actuellement 2 000 $ par année, alors que son étude du fonds de prévoyance démontre qu’elle devrait verser 8 000 $, accumule un déficit de financement d’environ 90 000 $ après quinze ans. Si cette même copropriété attend jusqu’en 2028 avant de faire réaliser son étude du fonds de prévoyance, trois années de contributions insuffisantes s’ajouteront, portant le rattrapage à environ 118 000 $.

Même si ces chiffres sont simplifiés, ils illustrent une réalité courante : plus le diagnostic est tardif, plus la correction est difficile à absorber.

Pour les copropriétés et gestionnaires d’immeubles à condos, faire préparer dès maintenant son étude du fonds de prévoyance permet :

• d’identifier les écarts le plus tôt possible ;

• de planifier un rattrapage graduel du manque à gagner dans le fonds de prévoyance, sans pression budgétaire excessive ;

• d’éviter les tensions liées à des hausses soudaines des contributions des copropriétaires.

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C’est une démarche de prévention financière qui préserve la santé économique de la copropriété et la stabilité de son budget à long terme.

4. Faire fructifier davantage les intérêts dans votre fonds de prévoyance

Un fonds de prévoyance adéquatement planifié est gage de stabilité financière au sein d’une copropriété.

En faisant préparer sans tarder leur  étude du fonds de prévoyance, les copropriétés sont aussi susceptibles de générer des intérêts considérables à même leur fonds de prévoyance si celui-ci est placé dans un compte à intérêts! Ce qui pourrait contribuer à pallier le manque à gagner, et ce, sans devoir exiger des contributions spéciales aux copropriétaires!

Exemple d’intérêts pouvant être générés dans le fonds de prévoyance d’une copropriété

Par exemple, une copropriété qui verse 50 000 $ par an dans son fonds de prévoyance dans un compte bancaire dont le taux d’intérêt s’élève à 3 % réalisera plus de 100 000 $ en revenus de placement sur une période de dix ans, l’équivalent de deux années de cotisations supplémentaires, et ce, sans bouger le petit doigt!

Plus tôt le fonds de prévoyance est ajusté, plus cet effet cumulatif est avantageux pour les copropriétés

Au-delà des chiffres, la transparence financière renforce la confiance entre le conseil d’administration de la copropriété et ses copropriétaires. Un syndicat de copropriété bien outillé, ou appuyé par un gestionnaire immobilier qui planifie à long terme, est perçu comme un modèle de saine gouvernance. C’est aussi un gage de professionnalisme et de crédibilité pour au niveau du service de gestion offert.

Obtenir son étude de fonds de prévoyance sans tarder pour se conformer, oui… mais surtout pour mieux anticiper l’avenir!

Loin d’être une simple formalité, la conformité à la loi 16 représente une occasion d’améliorer la gestion et la performance à long terme des immeubles. Pour les gestionnaires d’immeubles à condos, sensibiliser les copropriétés sous votre gestion à faire préparer dès maintenant leur étude du fonds de prévoyance, c’est :

• se donner le temps de bien faire les choses;

• assurer la pérennité des actifs sous leur responsabilité;

• et démontrer une gestion proactive, responsable et durable.