Loi 16 : règlement adopté, tout ce que les copropriétés doivent savoir
- Jonas Depatie, ing.
- 30 juil.
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 6 jours
Adoptée en décembre 2019, le projet de loi 16 constitue l'une des plus importantes réformes en matière de copropriété divise depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994.
Bien que plusieurs dispositions aient été activées dès janvier 2020, les changements les plus structurants dépendaient d’un règlement gouvernemental pour devenir pleinement applicables.
Ce règlement a finalement été adopté et publié le 30 juillet 2025, marquant le début d’une nouvelle ère pour la gestion des copropriétés au Québec.
Ce texte présente les trois principales obligations désormais officialisées :
Le carnet d’entretien
L’étude du fonds de prévoyance
L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété
Le carnet d’entretien : outil de planification et d'archivage en copropriété
Le carnet d’entretien devient un document central en matière de gestion technique de l’immeuble. Il est conçu pour organiser les interventions à venir (entretien, réparation, remplacement), mais aussi archiver celles déjà effectuées.
Ce que le carnet d'entretien doit contenir (planification)
Une description des parties communes, incluant les matériaux et équipements
Les dates d’installation (si disponibles)
Une évaluation de l’état et de la durée de vie utile restante des composantes
Une planification des réparations majeures et remplacements à prévoir sur un horizon d’au moins 25 ans, avec une année cible pour chacun
La liste des entretiens nécessaires et leur fréquence
Ce que le carnet d'entretien doit contenir (archivage)
Les dates d’exécution des entretiens réalisés
Les dates d'exécution de réparations courantes
Les dates d'exécution des remplacements et réparations majeures et leur coût
Les contrats liés à ces travaux
Les garanties actives
Les rapports d’inspection/expertise
Les manuels fournis par les fabricants
Qui peut établir un carnet d’entretien en copropriété?
Le règlement désigne les professionnels habilités à rédiger ce document. Il s’agit exclusivement de personnes indépendantes du syndicat : ni administrateur, ni copropriétaire, ni gestionnaire. Sont autorisés :
Les technologues professionnels (OTPQ)
Les ingénieurs (OIQ)
Les architectes (OAQ)
Les évaluateurs agréés (OEAQ)
Date limite pour la préparation du carnet d'entretien en copropriété
Les copropriétés ont 3 ans à partir de l'entrée en vigueur du règlement le 14 août 2025 pour faire préparer leur carnet d'entretien, ce qui place la date limite au 14 août 2028.
Mises à jour et révisions du carnet d'entretien en copropriété
Le conseil d'administration, ou son gestionnaire, doit faire des mises à jour, au moins une fois par année, du carnet d'entretien afin d'y inscrire toutes les informations et y déposer tous les documents requis (voir le contenu du carnet - volet d'archivage).
Le syndicat doit aussi faire révision son carnet d'entretien périodiquement par un professionnel. Ces révisions doivent être faites tous les 5 ans, mais certaines copropriétés peuvent le faire seulement aux 10 ans, si l'une des conditions suivantes est remplie :
Maximum 8 unités résidentielles
Maximum 3 étages hors sol
Aucun élément commun à l’intérieur des bâtiments d'habitation (copropriétés horizontales)
L’étude du fonds de prévoyance : la planification financière
Complément naturel du carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance vise à assurer la capacité financière du syndicat à exécuter les remplacements et réparations majeures prévus au carnet d'entretien.
L'étude du fonds de prévoyance doit :
S’appuyer sur le contenu du carnet d’entretien
Estimer le coût de chaque réparation majeure ou remplacement de partie commune prévue au carnet d'entretien
Proposer des scénarios de contribution pour assurer la viabilité du fonds en spécifiant le solde à avoir dans le fonds de prévoyance chaque année et le montant qui doit être ajouté chaque année
Inclure des recommandations spécifiques pour les PCUR (parties communes à usage restreint), si leur contribution est distincte
Professionnels autorisés à établir une étude de fonds de prévoyance en copropriété
En plus des 4 ordres mentionnés précédemment, les comptables professionnels agréés (CPA) peuvent aussi produire cette étude. Toutefois, il serait sage de confier au même professionnel la réalisation du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance afin de sauver des coûts et assurer la plein cohérence des deux documents.
Date limite pour l'obtention d'une étude du fonds de prévoyance
Les copropriétés ont 3 ans à partir de l'entrée en vigueur du règlement le 14 août 2025 pour obtenir une étude, ce qui place la date limite au 14 août 2028.
Fréquence de réalisation de l'étude du fonds de prévoyance
Le syndicat de copropriété doit obtenir une nouvelle étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans.
L’attestation du syndicat sur l'état de la copropriété : plus de transparence
Depuis le 14 août 2025, toute personne vendant une unité (qui a une promesse d'achat acceptée) doit remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Le vendeur doit la demander au syndicat et le syndicat dispose de 15 jours pour la remettre au vendeur.
Le contenu obligatoire de l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété
Le montant total du fonds de prévoyance en date de l'attestation ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours ;
Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat lors des 3 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période ;
Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété ;
Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers de la copropriété ;
Le budget prévisionnel de l'année en cours ;
Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil ;
Le montant total du fonds d’auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat ;
Une description sommaire :
des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes ;
des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble ;
des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d’un imprévu ;
des modifications apportées à la déclaration de copropriété au courant des 3 dernières années ;
des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.
L’attestation du syndicat sur l'état de la copropriété devra être datée et être signée par la personne autorisée à la donner ainsi que son nom et sa qualité.
Votre copropriété est prête à se conformer à la loi 16?
Les nouvelles exigences imposent une approche structurée et proactive à la gestion des copropriétés. Si vous souhaitez être accompagné dans la mise en œuvre de ces obligations, assurez-vous de travailler avec des professionnels qualifiés et des outils adaptés.
L'équipe de professionnels de Depatie Beauchemin Consultants a livré des centaines de carnets d'entretien et d'études du fonds de prévoyance pour des copropriétés de moyennes et grandes tailles.
Référence : règlement publié le 30 juillet 2025 dans la Gazette Officielle du Québec