• Julien Gobeil Simard

Cinq conseils pour votre étude de fonds de prévoyance

Si vous suivez les actualités concernant les changements législatifs entourant la copropriété divise, vous n’êtes pas sans savoir que la loi 16 a été adoptée le 5 décembre dernier. Cette loi oblige les syndicats de copropriété à faire réaliser une étude de fonds de prévoyance à tous les 5 ans et prévoit que les cotisations au fonds devront être basées sur les recommandations de cette étude faite par un professionnel.


En prévision de ce changement majeur, visant à enrayer la problématique des copropriétés mal entretenues et des fonds de prévoyance insuffisants, notre équipe a décidé de vous donner 5 conseils qui vous aideront lorsque le temps viendra de faire réaliser votre étude.




Conseil #1 : Attention aux parties communes à usage restreint !

Votre déclaration de copropriété contient une partie nommée “Acte constitutif de copropriété”. Cette section décrit notamment ce qui est considéré comme une partie privative, une partie commune et une partie commune à usage restreint. Il est possible que le notaire qui a rédigé votre déclaration ait prévu que les copropriétaires qui ont un droit d’usage exclusif sur certaines parties communes à usage restreint doivent contribuer à eux seuls au fonds de prévoyance pour les coûts de remplacement et les réparations majeures de ces éléments. Ça pourrait être le cas si, par exemple, une minorité de terrasses sont équipées de bacs à fleurs intégrés à leur terrasse, ou si certains copropriétaires ont accès à un rangement extérieur. Si vous avez de telles particularités dans votre déclaration, assurez-vous que votre étude de fonds de prévoyance en tienne compte et fasse la répartition des cotisations annuelles recommandées pour chacune des fractions afin que chacun contribuent leur juste part.


Conseil #2 : Communiquer c’est la clé !

Si vous êtes un administrateur, annoncer à l’assemblée des augmentations drastiques des cotisations au fonds de prévoyance peut être un lourd fardeau à porter et amener beaucoup de frustrations de la part des copropriétaires qui veulent garder leurs frais de condo le plus bas possible. Si vous vous reconnaissez dans cette possible situation, mieux vaut commencer le travail d’information le plus tôt possible. Vous pourriez, par exemple, informer dès que possible les copropriétaires des nouvelles règles qui s’en viennent en leur faisant parvenir un résumé des changements que le projet de loi 16 va apporter dans le monde de la copropriété et des raisons derrières le changement majeur sur les fonds de prévoyance (nous avons même préparé un résumé pour vous : https://www.depatiebeauchemin.com/loi16). Une fois votre étude réalisée, vous pourrez la distribuer aux copropriétaires et ainsi leur donner l’opportunité de poser des questions. En faisant ce travail de sensibilisation, l’adoption du nouveau budget et des nouvelles cotisations sera une pilule moins difficile à avaler. Si vous faites affaire avec un gestionnaire, vous pourrez aussi demander son aide pour expliquer les changements lors d’une assemblée !


Conseil #3 : Vos données vous appartiennent ! Demandez-les !

Dans une étude de fonds de prévoyance, le professionnel doit inventorier tous les composants des parties communes, estimer combien vont coûter les réparations majeures et le remplacement de ces composants et définir quand ces actions devront être faites sur un horizon de plusieurs dizaines d’années. Ces coûts représenteront certainement des estimations justes, mais ne seront jamais parfaits. Si vous avez les chiffriers du professionnel en main, vous pourrez vous-mêmes mettre à jour vos chiffriers chaque année avec les montants réels payés pour des réparations majeures ou remplacements, et vous pourrez mettre à jour vous-mêmes le montant disponible dans le fonds de prévoyance. Ceci vous permettra de réajuster les cotisations à chaque année, à la baisse ou à la hausse, selon ce que vous aviez sur-financé ou sous-financé dans le fonds. Si vous n’avez qu’une copie PDF ou papier, il sera difficile de faire de tels ajustements. Puisque vous aurez payé pour faire créer ces chiffriers, pourquoi ne pas simplement les demander ?


Conseil #4 : Mieux vaut prévenir que guérir !

Le fonds de prévoyance doit servir aux réparations majeures et au remplacement des composants des parties communes. Cependant, dans biens des cas, des maintenances ou entretiens pluriannuels peuvent optimiser le fonctionnement ou maximiser la durée de vie d’un composant. Prenons par exemple une copropriété qui possèderait des terrasses de bois. Appliquer un scellant à tous les 2 ou 3 ans peut avoir un impact majeur sur la durée de vie de ces terrasses. Un tel entretien est souhaitable, mais le fonds de prévoyance ne sert généralement pas à faire ce type d’entretien. Toutefois, rien ne vous empêche de constituer un fonds d’entretien et de maintenance et d’y prévoir des sommes au budget. On vous suggère donc de demander à votre professionnel de vous conseiller sur ces tâches de maintenance et d’entretien. Si vous comptez suivre ce plan, il pourra en tenir compte dans votre étude de fonds de prévoyance en prenant pour acquis des durées de vies plus longues pour certains composants, donc des cotisations annuelles plus basses.


Conseil #5 : Gérez l’entretien même quand vous n’êtes pas obligés

Des maintenances et des entretiens réguliers peuvent maximiser la durée de vie de certains composants des parties communes. Lorsque ces parties communes sont à usage restreint, votre déclaration de copropriété prévoit fort probablement que ces tâches soient à la charge des copropriétaires qui en détiennent le droit d’usage. Toutefois, “à la charge” ne veut pas dire qu’ils doivent nécessairement effectuer ces tâches eux-mêmes ou les déléguer à un sous-traitant de leur choix, mais bien qu’ils doivent en défrayer les coûts. Si on reprend notre exemple des terrasses de bois où l’application d’un scellant aux 2 ou 3 ans peut maximiser la durée de vie, il serait préférable de vous assurer que cette tâche est exécutée de façon uniforme, avec le bon produit et par des professionnels. Dans une telle situation, il peut être avantageux que le conseil d’administration ou le gestionnaire donne le mandat à un sous-traitant de confiance, puis refacture les copropriétaires concernés.



Nous espérons sincèrement que ces conseils vont vous aider dans vos réflexions.


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Depatie Beauchemin Consultants est une firme d’ingénieurs et technologues de Québec fondée en 2015 et qui offre à ses clients des services d’inspection de façades et de parcs de stationnement étagés, la réalisation d’études de fonds de prévoyance et de carnets d’entretien ainsi que la gestion de projets de réfection.

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