LA LOI 16
Qu’est-ce que la loi 16 ?
La loi 16 contient la première réforme d’importance de la loi sur les copropriétés divises et apporte d’importantes transformations à la Régie du logement.
Quand la loi 16 a-t-elle été adoptée ?
Que visent les changements pour la copropriété divise ?
La réforme de la loi sur la copropriété divise cible 3 objectifs concernant l’évolution de la vie en copropriété :
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Tenir compte du vieillissement des immeubles et enrayer l’injustice inter-générationnelle causée par le sous-financement des fonds de prévoyance;
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Protéger les premiers acheteurs de condos, de même que les acheteurs subséquentes, des budgets parfois irréalistes présentés par les promoteurs immobiliers;
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Retirer les pouvoirs des copropriétaires qui ne vont pas aux assemblées de copropriétaires.
Quelles sont les modifications qui seront apportées ?
Voici une liste résumant les changements sont apportés par la loi 16 au niveau de la copropriété divise :
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La clause pénale (celle qui permet, par exemple, de donner des amendes à un copropriétaire qui enfreint le règlement) devra être dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété. Elle sera, par conséquent, plus difficile à modifier (double majorité) et, lorsque modifiée, devra être notariée.
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Le syndicat aura l’obligation d’avoir une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien dans son registre de copropriété.
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La personne qui vendra une fraction de condo aura l’obligation de fournir au promettant acheteur une attestation sur l’état des finances du syndicat et sur l’état de l’immeuble. Le syndicat aura l’obligation de tenir à jour ces attestations.
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Le conseil d’administration aura l’obligation de notifier le procès-verbal de toute réunion tenue et résolution adoptée dans les 30 jours suivant la réunion ou l’adoption de la résolution. Le procès-verbal d’assemblée devra aussi être notifié aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue d’une assemblée.
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Le syndicat doit obtenir une étude de fonds de prévoyance à tous les 5 ans faite par un membre d’un ordre professionnel. Cette obligation n'est pas en vigueur à l'heure actuelle. Elle entrera en vigueur lorsque le gouvernement adoptera un règlement qui pourra définir les professionnels qui pourront réaliser cette étude et certaines modalités de l’étude. Une fois le règlement adopté, les syndicats auront 3 ans pour s'y conformer.
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Les cotisations au fonds de prévoyance devront être fixées sur la base des recommandations formulées par l’étude de fonds de prévoyance.
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Si l’étude de fonds de prévoyance révèle que ce dernier est insuffisant, le conseil d’administration devra fixer les cotisations de sorte que le fonds soit suffisant 10 ans après avoir obtenu l’étude.
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Le syndicat devra faire établir un carnet d’entretien et le faire réviser périodiquement. Cette obligation n'est pas en vigueur à l'heure actuelle. Elle entrera en vigueur lorsque le gouvernement adoptera un règlement précisant les modalités du carnet d'entretien (élaboration, tenue, révision, etc).
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De nouveaux recours seront possibles pour les copropriétaires désireux de faire annuler ou modifier une décision du conseil d’administration.
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Dans les 30 jours suivant la formation du syndicat lors de l'assemblée extraordinaire, le promoteur immobilier devra fournir au syndicat le carnet d’entretien, une étude de fonds de prévoyance et d’autres documents pertinents.
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Des sommes devront être remboursées au syndicat par le promoteur si ce dernier a sous-évalué le budget au moment où il était en contrôle de l’immeuble.
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Les votes à double majorité devront obtenir 75% des voix présentes ou représentées à l’assemblée plutôt que 75% de l'ensemble des voix de la copropriété.
Quels sont les changements qui auront le plus grand impact ?
Le changement le plus important, selon nous, est sans contredit l’obligation de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance aux 5 ans et de baser les cotisations sur les recommandations de cette étude. Une très forte majorité des syndicats ne mettent pas suffisamment d’argent dans leur fonds de prévoyance et, par conséquent, ces copropriétés doivent avoir recours aux cotisations spéciales à répétition et sont généralement moins bien entretenues. Ce système pénalise également les personnes qui habitent l'immeuble dans sa phase adulte, alors que ceux qui l'ont habité dans sa jeunesse et qui ont vendu n'ont pas payé leur juste part pour la préservation à long terme de l'immeuble.
Pourquoi ce changement était-il requis ?
La plupart des copropriétés négligent de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance. Par conséquent, le syndicat ignore la nature et le coût des réparations majeures et des remplacements qui sont à faire dans la vie du bâtiment et le fonds de prévoyance s’en trouve sous-financé. Puisqu’ils n’ont pas été planifiés, les besoins de réparations majeures ou de remplacements arrivent comme une surprise et le conseil d’administration doit imposer des cotisations spéciales qui peuvent atteindre des sommes importantes. Si les copropriétaires ne sont pas en mesure de débourser les sommes demandées, les travaux doivent attendre, ce qui peut avoir des conséquences importantes sur d’autres composants du bâtiment. De plus, sans une planification adéquate, plusieurs entretiens et maintenances pluriannuelles ne sont pas faits malgré qu'ils permettraient d'allonger la durée de vie de plusieurs composants.
Nous avons déjà un fonds de prévoyance. Quel est le problème ?
Le Code Civil du Québec prévoit que le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance en fonction des coûts estimatifs des réparations majeurs et des coûts de remplacement des parties communes (article 1071). Le Code Civil prévoit également qu'à chaque année les cotisations au fonds ne peuvent être en deçà de 5% des charges communes (article 1072 al. 2). Malheureusement, bien des copropriétés ont réduit leur interprétation de la loi au simple 5% ou encore, augmentent la contribution à 10 ou même 20% des charges communes en oubliant leur obligation de constituer le fonds en fonction des coûts estimatifs des réparations majeures et coûts de remplacement.
Or, utiliser un % des charges communes comme méthode de fixation des cotisations ne tient sur aucun fondement rationnel. Supposons deux copropriétés en tout point identiques. L’une décide de ne pas embaucher de compagnie de déneigement en s’occupant eux-mêmes de l’entretien paysager et son budget pour les charges communes s’établit à 40 000$. L’autre copropriété donne le déneigement et l’entretien paysager à contrat et le budget des charges communes s’établit à 60 000$. En fixant les contributions au fonds de prévoyance avec un % des charges communes, la copropriété ayant un plus gros budget aura davantage de fonds pour les réparations majeures et les remplacement de composants. Pourtant, le coût de remplacement de la toiture sera le même dans les deux cas.
En quoi la loi 16 est une solution au problème des fonds de prévoyance ?
Un bâtiment est une chose complexe. À travers cette loi, le législateur nous dit que les cotisations au fonds de prévoyance ne peuvent pas être calculées selon une règle du pouce : chaque copropriété est différente et doit faire l’objet d’une étude par un professionnel pour bien inventorier tous les composants des parties communes, identifier les durées de vie et planifier dans le temps les sommes à prévoir pour les remplacer ou les réparer. C’est à partir de ces sommes que les cotisations nécessaires à la préservation de l’immeuble peuvent être déterminées.
Notre copropriété est neuve. Pourquoi le gouvernement veut-il qu’on mette davantage d’argent dans le fonds de prévoyance ?
Comme un être humain, un immeuble passe par différentes phases dans sa vie utile : naissance, enfance, adolescence, etc. C’est rarement pendant l’enfance que le syndicat a besoin d’argent pour le remplacement des composants des parties communes. Ce qui arrive trop souvent, c’est que le fonds est sous-financé pendant l’enfance et une bonne partie de l’adolescence, de sorte qu'à l’âge adulte les fonds sont insuffisants pour subvenir aux besoins. Il incombera alors aux occupants du moment de compenser avec des cotisations spéciales. Même quand un bâtiment est neuf, ses occupants utilisent et usent ses parties communes et doivent contribuer à financer les travaux futurs.
Combien de temps auront les copropriétés pour se mettre à jour ?
Pour les copropriétés établies avant l’entrée en vigueur de la loi, le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance devront être obtenus au plus tard dans les 3 ans suivant l’adoption du premier règlement pris en application des articles de loi qui impose d’avoir ces documents et de les mettre à jour de façon périodique. Il est prévu que ceux qui auront fait faire une étude et/ou un carnet dans les 2 années précédant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pourraient avoir une équivalence.
Une fois l’étude de fonds de prévoyance réalisée, après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, le conseil d’administration aura 30 jours après la 1re assemblée annuelle pour fixer les cotisations au fonds en fonction des recommandations de l’étude.
Si l’étude devait révéler que le fonds actuel est insuffisant pour les besoins futurs, le conseil d’administration devra fixer les cotisations de façon à ce que le manque à gagner soit rattrapé en 10 ans tout au plus.
La majorité des fonds de prévoyance étant insuffisants, plus les syndicats attendront longtemps avant de faire réaliser une étude et d'établir des cotisations adéquates, plus la pente sera difficile à remonter.
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