Travaux majeurs en copropriété : les plans et devis expliqués

Lorsqu’une copropriété doit entreprendre des travaux majeurs, les décisions prises en amont ont un impact direct sur la qualité des interventions, les coûts engagés et le bon déroulement du chantier. Qu’il s’agisse de réparations de maçonnerie, de travaux structuraux ou d’interventions dans un stationnement souterrain, chaque projet comporte des enjeux techniques importants qui ne peuvent être laissés à l’interprétation des entrepreneurs.

C’est précisément à ce stade que les plans et devis jouent un rôle central. En définissant clairement la portée des travaux, les méthodes de réfection et les exigences administratives, ces documents permettent d’obtenir des soumissions comparables, de mieux contrôler les coûts et de réduire les risques d’imprévus. Dans le contexte des travaux majeurs en copropriété, ils constituent un outil de gestion incontournable.

Cet article vous présente les principaux éléments couverts par les plans et devis, ainsi que les avantages de mandater un professionnel pour vos travaux majeurs en copropriété.

D’abord, qu’est-ce que sont les plans et devis et pourquoi sont-ils essentiels lors de travaux majeurs en copropriété ?

Lorsque des travaux majeurs sont à prévoir afin de conserver la pérennité du bâtiment, comme la réparation d’une section d’un parement de brique ou de quelques colonnes dans un stationnement souterrain, il y a une foule de détails techniques importants qui feront une énorme différence sur les coûts et la qualité des travaux. 

Puisque des réfections peuvent être réalisées de plusieurs manières, il est essentiel de mettre tous les entrepreneurs appelés à soumissionner sur la même base, afin d’assurer une qualité équivalente des travaux proposés. Autrement dit, il faut comparer des « pommes avec des pommes ».

➡️ Avant la réalisation de travaux majeurs, tous ces détails techniques peuvent être prédéterminés dans des documents appelés plans et devis, rédigés par un professionnel. Ceux-ci servent de référence claire pour les entrepreneurs, qui doivent s’y conformer lors de la préparation de leurs soumissions.

⚠️ Sans spécifier ces détails techniques aux entrepreneurs, ceux-ci auront la liberté d’imaginer leur propre solution, ce qui peut entraîner des écarts de prix importants. 

Les clauses administratives liées aux plans et devis de la copropriété

Les clauses administratives constituent la base contractuelle des plans et devis. Elles permettent de clarifier les attentes du client et d’encadrer les conditions dans lesquelles les travaux devront être réalisés.

Définition de la portée des travaux et des conditions contractuelles propres à la copropriété

Les plans et devis comprennent d’abord des clauses administratives qui précisent les exigences du client quant à la portée du projet. 

Ces clauses regroupent l’ensemble des instructions destinées aux entrepreneurs invités à soumissionner, notamment :

• l’étendue des travaux;

• les échéanciers; 

• et la date de remise des soumissions.

➡️ Elles permettent également d’indiquer certaines particularités propres à la copropriété, comme les heures autorisées pour l’exécution des travaux ou l’utilisation des installations sur place (toilettes, salle de repos ou espace de repas).

💡 En plus des aspects organisationnels, les clauses administratives servent aussi à encadrer les obligations contractuelles de l’entrepreneur.

Assurances, cautionnements et garanties applicables aux travaux de la copropriété

Les clauses administratives définissent aussi les exigences contractuelles, dont les assurances et cautionnements requis. On peut notamment y retrouver :

• les montants d’assurance responsabilité civile exigés ;

• ainsi que le cautionnement de soumission, garantissant que le prix soumis sera respecté.

  
  

Il est également fréquent d’exiger un cautionnement de paiement de la main-d’œuvre et des matériaux, assurant que l’entrepreneur (ou son assureur) paiera ses fournisseurs et employés. Ce type de garantie contribue au bon déroulement des travaux, dans les délais prescrits et selon les règles de l’art.

Un cautionnement d’exécution peut aussi être requis afin de garantir que les travaux seront réalisés conformément aux termes du contrat.

Enfin, cette section peut également préciser la garantie applicable aux travaux réalisés (2, 5, 10 ans, etc.), un élément clé pour la protection à long terme de la copropriété.

Les clauses techniques liées aux plans et devis pour des travaux en copropriété

Alors que les clauses administratives encadrent le contrat, les clauses techniques définissent précisément comment les travaux sur la copropriété doivent être réalisés sur le plan technique.

Méthodes de réfection et matériaux prescrits

Les clauses techniques, réparties en plusieurs sections, décrivent en détail les méthodes de réfection et les matériaux à utiliser pour la réalisation des travaux. Elles constituent le cœur technique des plans et devis.

➡️ Ces clauses sont accompagnées de plans détaillés, incluant des coupes types illustrant le démantèlement ou la démolition à prévoir, ainsi que les réparations demandées. L’entrepreneur peut ainsi s’y référer tant pour exécuter les travaux que pour préparer une soumission conforme aux exigences établies.

Figure 1: Détail simplifié d’un remplacement du drain d’une dalle de béton structurale.

Le bordereau de quantité comme outil clé pour le suivi des coûts et paiements de la copropriété

En plus de permettre l’obtention de soumissions comparables quant aux méthodes et aux matériaux, le bordereau de quantité est un outil essentiel pour le suivi financier d’un projet de réfection en copropriété.

Il présente l’ensemble des éléments inclus dans le projet et pour lesquels l’entrepreneur sera rémunéré. 

Par exemple, l’entrepreneur devra quantifier les coûts liés à :

• la mobilisation ;

• la protection des espaces adjacents ;

• leur reconditionnement ;

• ainsi qu’à chacun des travaux de réfection (remplacement de drains, barres d’armature, rejointoiement de mortier, etc.).

  
  

➡️ Alors que certains éléments sont présentés sous forme de montants globaux, d’autres sont détaillés selon des quantités unitaires (mètres linéaires, kilogrammes, etc.). Ces quantités peuvent ensuite être vérifiées lors de la surveillance du chantier par un professionnel, permettant d’associer les demandes de paiement mensuelles aux travaux réellement exécutés sur l’immeuble à condo.

Les avantages de mandater un professionnel en génie du bâtiment pour les travaux majeurs de votre copropriété

Au-delà des documents techniques, l’intervention d’un professionnel apporte une valeur ajoutée significative tout au long du projet.

Un soutien décisionnel pour le syndicat de copropriété

Mandater un professionnel pour la réalisation des plans et devis, ainsi que pour la surveillance des travaux, offre de nombreux avantages lors de projets majeurs en copropriété :

• priorisation des interventions selon l’état réel du bâtiment ;

• mise en concurrence d’entrepreneurs soumissionnant sur une portée de travaux identique ;

• respect des exigences administratives du client (échéanciers, heures de travail, conditions particulières) ;

• validation des factures en fonction des travaux réellement exécutés ;

• contrôle de la qualité des travaux selon les règles de l’art et le Code de construction en vigueur ;

• utilisation de matériaux conformes aux normes ;

• engagement de la responsabilité professionnelle du professionnel mandaté.

Une meilleure gestion des risques imprévus pour la copropriété

Malgré une planification rigoureuse, certains aléas peuvent survenir en cours de chantier. Les travaux majeurs comportent inévitablement un risque de surprises de chantier, notamment lors du retrait de briques, de dalles de béton ou d’enrobé bitumineux. 

Le rôle du professionnel est alors d’ajuster les détails techniques afin de permettre la poursuite des travaux malgré ces imprévus.

💡 La gestion de tels projets exige un investissement de temps considérable. En confiant cette responsabilité à un professionnel, le conseil d’administration et les copropriétaires peuvent se libérer de cette charge, tout en assurant un suivi rigoureux du projet selon le mandat établi.

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