En décembre 2021, nous avons enregistré un épisode de La clé du condo avec nos collaborateurs, Me Marie-Cécile Bodéüs et Me Ludovic Le Draoullec de DJC Légal. Dans cet épisode, nos collaborateurs ont exposé certains pièges auxquels les copropriétaires devraient faire attention. Cet article résume ces pièges qui pourront, nous l’espérons, faciliter la vie des copropriétaires. Bonne lecture !
Piège #1 : Cesser de payer les frais de condo
Dans le but d’exprimer leur mécontentement à l’égard de dépenses ou de décisions qu’ils jugent injustifiées, certains copropriétaires peuvent croire que cesser de payer leurs frais de copropriété pourrait être un bon moyen de pression. Pourtant, c'est une TRÈS mauvaise idée.
Cesser le paiement des frais de condo peut entraîner de graves conséquences pour le copropriétaire fautif. En voici quelques exemples :
Devoir payer des intérêts, si la déclaration le permet ;
Perdre le bénéfice du terme et devoir payer les frais annuel en un paiement à l'avenir ;
Être mis en demeure et poursuivi par le syndicat ;
Le syndicat pourrait inscrire une hypothèque légale sur la partie privative ;
Perdre son droit de vote lors des assemblées.
Un copropriétaire qui cesse de payer ses frais de condo est potentiellement plus dommageable pour une petite copropriété, car le budget est souvent plus limité, ce qui accroît le risque de ne pas être en mesure de payer des dépenses courantes. Par exemple, l'incapacité de payer l'assurance du syndicat pourrait avoir des conséquences désastreuses pour l'ensemble des copropriétaires.
Les copropriétaires doivent trouver d’autres moyens d’exprimer leur mécontentement, tels que prendre la parole lors de l’assemblée générale des copropriétaires, ou communiquer leur mécontentement par écrit au conseil d’administration. Ces canaux de communication permettent d’aborder les préoccupations de manière constructive et de chercher des solutions viables pour tous les copropriétaires.
Piège #2 : Ne pas respecter la déclaration de copropriété
Lorsqu’un copropriétaire choisit d’ignorer ou de ne pas se conformer à la déclaration de copropriété, il manque de respect aux autres copropriétaires qui, eux, se conforment à cette déclaration, en plus de s'exposer à des conséquences désagréables. Par exemple :
Se faire imposer des pénalités (si la déclaration contient une clause pénale) ;
Se faire refuser l'accès à certaines parties communes où les règles de conduites n'ont pas été respectées (ex : piscine).
Il est crucial que tous les copropriétaires lisent et respectent les dispositions de la déclaration de copropriété. En agissant ainsi, ils contribuent à maintenir l’harmonie au sein de la copropriété.
Piège #3 : Entreprendre des travaux dans sa partie privative sans consulter les règlements ni informer le conseil d'administration
Bien que les copropriétaires ont le droit de jouir de leur partie privative, ce doit est généralement limité dans une certaine mesure, et ce, afin de ne pas nuire aux autres copropriétaires ou encore compromettre la conservation de l'immeuble et des parties communes. C'est pour ces raisons que, généralement, les déclarations de copropriété (DDC) stipule qu'un copropriétaire doit obtenir l'autorisation du conseil d'administration (CA) avant d’entreprendre des travaux dans sa partie privative.
En effet, plusieurs travaux sont susceptibles d'avoir un impact sur des éléments communs (ex : structure, plomberie, électricité, etc) ou encore sur les autres parties privatives (ex : insonorisation, étanchéité, etc). Il ne faut donc pas prendre les travaux dans une partie privative à la légère. De plus, si des travaux sont entrepris sans autorisation et sans respecter les procédures en place, le syndicat pourrait exiger des pénalités, obtenir des avis professionnels au frais du copropriétaire, et même exiger de remettre les lieux dans leur état initial.
Obtenir l’autorisation du CA permet également de mieux encadrer la réalisation des travaux dans les parties privatives. Le CA peut ainsi :
Consulter les plans et devis du copropriétaire pour évaluer les impacts potentiels sur les parties communes ou sur les autres parties privatives ;
Inciter le copropriétaire à faire affaire avec un professionnel ;
Déterminer les meilleures heures pour effectuer les travaux ;
Rappeler au copropriétaire les spécifications établies pour les différents types de travaux ;
Fournir des plans dont il dispose (ex : plomberie, électricité) afin d’aider à la réalisation des travaux.
Le CA joue un rôle crucial dans la préservation et la gestion de la copropriété, et il est primordial de lui permettre de jouer ce rôle. En obtenant l'autorisation pour effectuer des travaux, les copropriétaires contribuent à maintenir l’intégrité de l’immeuble et à prévenir les problèmes potentiels liés aux travaux non autorisés.
Piège #4 : Être absent lors des assemblées générales annuelles
Il est malheureusement courant que des copropriétaires ne se présentent pas à l’assemblée générale annuelle (AGA), que ce soit par manque de temps, par indisponibilité ou à un désintérêt général envers la copropriété.
On rencontre souvent des copropriétaires qui sont mécontents de l’administration de la copropriété ou des décisions qui sont prises, mais qui eux-mêmes ne se présentent pas aux AGA pour participer aux débats et aux décisions. On ne le dira jamais trop souvent : les absents ont toujours tort.
La participation à l’AGA est importante : c’est une occasion précieuse pour les copropriétaires de contribuer activement à la vie de la copropriété, d’exprimer leurs préoccupations, de poser des questions et de prendre part aux décisions qui les concernent directement.
Piège #5 : Dénigrer ou critiquer publiquement le travail du conseil d’administration
Il peut arriver que certains copropriétaires aient envie d’exprimer leur insatisfaction à l’égard du travail réalisé par les administrateurs ainsi que de leurs décisions. Lorsque c'est le cas, il est crucial de faire preuve de prudence dans la façon dont ces opinions sont exprimées.
L’utilisation de propos irrespectueux envers le CA peut entraîner une détérioration des relations entre les copropriétaires. Il est normal d’être critique et d’exprimer des doutes de temps en temps, mais il est primordial de le faire avec respect.
De plus, les copropriétaires doivent faire attention à ne pas tenir des propos méchants publiquement, que ce soit autour de la piscine ou dans le groupe Facebook de la copropriété, par exemple. Ces comportements peuvent aggraver les relations avec les administrateurs et compromettre la confiance des copropriétaires envers le CA. Des administrateurs qui se font constamment critiquer risquent de se désintéresser de leur rôle.
En résumé, il est préférable pour un copropriétaire de bien choisir ses mots lorsqu’il exprime son mécontentement envers le CA et de privilégier les canaux appropriés, tels que l’assemblée des copropriétaires, pour partager ses opinions de manière constructive et respectueuse.
Conclusion
En conclusion, il est essentiel pour les copropriétaires de prendre conscience des pièges potentiels auxquels ils peuvent être confrontés. En évitant ceux-ci, ils peuvent contribuer à maintenir un environnement harmonieux au sein de la copropriété.
