5 mythes sur le projet de loi 16 en copropriété

Article mis à jour pour tenir compte de l’entrée en vigueur du règlement d’application de la Loi 16 le 30 août 2025.

La loi 16 en copropriété a suscité de nombreuses inquiétudes et beaucoup de désinformation depuis son adoption en 2019. Pendant plusieurs années, l’absence de règlement a entretenu des mythes quant aux véritables obligations des syndicats de copropriétaires.

Depuis le 30 août  2025, le règlement est désormais en vigueur. Il est donc essentiel de faire le point, corriger les idées reçues et expliquer clairement ce que la loi 16 impose aujourd’hui.

D’abord, qu’est-ce que la loi 16 ?

La loi 16 vise à assurer la pérennité des immeubles à condo, améliorer la planification des travaux majeurs et renforcer la transparence financière au bénéfice des copropriétaires et des acheteurs.

Trois principales obligations sont désormais officialisées :

• le carnet d’entretien

• l’étude du fonds de prévoyance

• l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété

Consultez notre article complet sur la loi 16 pour tout savoir sur ses obligations.

Mythe #1 :  La loi 16 n’oblige pas les syndicats de copropriété à faire une étude du fonds de prévoyance

❌ Faux ! L’étude du fonds de prévoyance est désormais obligatoire pour les copropriétés, en raison de l’entrée en vigueur du règlement d’application de la loi 16.

Selon le règlement :

• chaque syndicat de copropriété doit faire réaliser une étude du fonds de prévoyance conforme ;

• cette étude doit être basée sur le carnet d’entretien de l’immeuble ;

• elle doit être préparée par un professionnel membre d’un ordre reconnu, soit :

  • ingénieur (OIQ) ;

  • architecte (OAQ) ;

  • technologue professionnel (OTPQ) ;

  • évaluateur agréé (OEAQ) ;

  • comptable professionnel agréé (CPA).

➡️ Les copropriétés existantes disposent d’un délai de trois ans à compter de l’entrée en vigueur du règlement, soit jusqu’au 14 août 2028, pour obtenir leur première étude conforme et le syndicat de copropriété doit obtenir une nouvelle étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans.

Mythe #2 : L’étude du fonds de prévoyance est obligatoire pour les copropriétés depuis 2020

❌ Faux! Bien que la loi 16 ait été adoptée en 2019 et que certaines dispositions soient entrées en vigueur en janvier  2020, l’obligation de produire une étude du fonds de prévoyance ne pouvait pas s’appliquer sans règlement.

Cette obligation est effective uniquement depuis le 14 août 2025, suite à l’adoption et la publication du règlement le 30 juillet 2025. Avant cette date, aucune étude conforme n’était exigée par la loi.

➡️ Les copropriétés ont 3 ans à partir de l'entrée en vigueur du règlement (soit le 14 août 2025) pour obtenir une étude, ce qui place la date limite au 14 août 2028.

Mythe #3 :  Le gouvernement fournit une liste d’entreprises autorisées à réaliser le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance

❌ Faux ! Le règlement ne prévoit aucune liste officielle d’entreprises ou de firmes approuvées par le gouvernement.

Le règlement vise plutôt à encadrer le contenu et la méthodologie, sans imposer une entreprise ou une firme précise.

Les ordres professionnels admissibles à la réalisation des obligations de la loi 16

Selon le règlement tel qu’expliqué dans les articles de référence, les documents exigés par la loi 16 doivent être préparés par un professionnel membre d’un ordre reconnu, notamment :

• un ingénieur (OIQ) ;

• un architecte (OAQ) ;

• un technologue professionnel (OTPQ) ;

• un évaluateur agréé (OEAQ) ;

• et dans le cas de l’étude du fonds de prévoyance seulement, un comptable professionnel agréé (CPA).

Le choix du professionnel dépend de la nature du mandat confié et de l’expertise requise pour analyser l’immeuble et ses composantes.

Les exigences minimales de contenu du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance

Le règlement ne fournit pas de modèle unique, mais impose un contenu minimal pour assurer l’uniformité et la fiabilité de l’information.

• Le carnet d’entretien doit notamment permettre :

  • d’identifier les parties communes de l’immeuble ;

  • de documenter leur état ;

  • de planifier les entretiens, réparations majeures et remplacements requis.

• L’étude du fonds de prévoyance doit :

  • s’appuyer sur le contenu du carnet d’entretien ;

  • estimer le coût de chaque réparation majeure ou remplacement de partie commune prévue au carnet d'entretien ;

  • proposer des scénarios de contribution pour assurer la viabilité du fonds en spécifiant le solde à avoir dans le fonds de prévoyance chaque année et le montant qui doit être ajouté chaque année ;

  • inclure des recommandations spécifiques pour les PCUR (parties communes à usage restreint), si leur contribution est distincte.

Mythe #4 : Le carnet d’entretien est facultatif ou peut être fait à l’interne 

❌ Faux ! 

Depuis l’entrée en vigueur du règlement, chaque syndicat de copropriété doit désormais obligatoirement se doter d’un carnet d’entretien conforme, qui représente un outil central de la gestion technique et financière de la copropriété. 

Un peu plus spécifiquement, chaque syndicat doit désormais :

• se doter d’un carnet d’entretien conforme ;

• il doit être réalisé par un professionnel membre d’un ordre professionnel reconnu, tel que mentionné plus haut ;

• y consigner l’ensemble des composantes des parties communes ;

• planifier les travaux et remplacements sur un horizon minimal de 25 ans ;

Révision du carnet d’entretien par un professionnel

Le règlement prévoit que le carnet d’entretien ne peut pas simplement être rédigé une seule fois et laissé tel quel.

Il doit :

• être tenu à jour par le syndicat annuellement ;

• faire l’objet d’une révision par un professionnel membre d’un ordre professionnel reconnu tous les 5 ans, mais certaines copropriétés peuvent le faire seulement aux 10 ans, si l'une des conditions suivantes est remplie :

• maximum 8 unités résidentielles

• maximum 3 étages hors sol

• aucun élément commun à l’intérieur des bâtiments d'habitation (copropriétés horizontales)

• l’objectif est de s’assurer que le carnet demeure à jour, fiable et cohérent avec l’état réel de l’immeuble.

Cette révision professionnelle est essentielle, puisque le carnet d’entretien sert de fondement à l’étude du fonds de prévoyance exigée par la Loi 16.

Mythe #5 : La loi 16 impose des obligations immédiates pour les copropriétés

❌ Faux

Le législateur a prévu des délais de transition réalistes :

• les copropriétés existantes ont jusqu’au 14 août 2028 pour se conformer ;

• toutefois, d’ici là, le syndicat demeure responsable de sa saine gestion, et l’absence de conformité peut entraîner des conséquences civiles (responsabilité des administrateurs, litiges, problèmes lors de ventes, etc.).

Consultez notre article Étude du fonds de prévoyance : 4 raisons de l’obtenir sans tarder.

Faire le point sur la Loi 16 aujourd’hui

L’entrée en vigueur du règlement d’application de la loi 16, le 14 août 2025, met fin à plusieurs années d’incertitude entourant les obligations des syndicats de copropriété. Les mythes qui circulaient jusqu’ici s’expliquaient largement par l’absence de cadre réglementaire clair.

Désormais, les règles sont précisées :

• le carnet d’entretien est obligatoire et doit être tenu à jour et révisé par un professionnel ;

• l’étude du fonds de prévoyance est requise et doit être fondée sur ce carnet

• une attestation du syndicat doit être fournie lors de la vente d’une unité afin d’assurer une meilleure transparence.

Le législateur a toutefois prévu des délais de transition, permettant aux copropriétés existantes de se conformer progressivement d’ici le 14 août 2028. Cette période doit être mise à profit pour bien comprendre les exigences du règlement, planifier les démarches nécessaires et s’entourer des professionnels appropriés.

En clarifiant les obligations prévues par la loi 16, le règlement vise ultimement à favoriser une gestion plus rigoureuse, prévisible et transparente des copropriétés, au bénéfice tant des copropriétaires actuels que des futurs acheteurs.